Cuánto paga cada vecino cuando una comunidad rehabilita la fachada no se obtiene, normalmente, dividiendo el presupuesto entre el número de puertas del edificio. Dos propietarios del mismo inmueble pueden tener que asumir cantidades diferentes porque el reparto suele estar relacionado con la cuota de participación asignada a cada vivienda o local y con las reglas aplicables en esa comunidad.

En Aislamientos DON SATE sabemos que esta es una de las primeras dudas que aparece cuando una comunidad recibe un presupuesto importante. Por eso conviene separar tres conceptos: cuánto cuesta realmente la intervención, cómo se reparte ese importe y de qué manera se organizarán los pagos.

La fachada es un elemento común del edificio

La primera cuestión que hay que entender es que la fachada forma parte de los elementos comunes del inmueble.

El artículo 396 del Código Civil incluye expresamente las fachadas y sus revestimientos exteriores entre estos elementos. Esto explica por qué una intervención general sobre ella corresponde a la comunidad y no únicamente a los propietarios de las viviendas más próximas a la zona afectada.

Que un vecino utilice o vea más una determinada parte de la fachada no determina por sí solo cuánto debe pagar.

En una rehabilitación pueden intervenir cuestiones muy distintas: saneado de revestimientos, reparación de grietas, problemas de humedad, frentes de terrazas, sellado de juntas, trabajos de impermeabilización o la incorporación de aislamiento exterior.

El alcance debe quedar bien definido antes de empezar a hablar de derramas.

El error de dividir el presupuesto entre todos por igual

Imaginemos una comunidad formada por 20 viviendas.

Si la actuación completa tuviera un coste hipotético de 100.000 euros, una división simple daría 5.000 euros por vivienda.

Es una cuenta fácil, pero no significa que ese sea el reparto que corresponda jurídicamente.

La Ley de Propiedad Horizontal atribuye a cada piso o local una cuota de participación respecto al conjunto del inmueble. Esa cuota sirve como módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios de la comunidad.

Además, entre las obligaciones de los propietarios se encuentra contribuir a los gastos generales conforme a su cuota de participación o a lo especialmente establecido.

Por eso, antes de calcular una derrama hay que revisar el título constitutivo, las cuotas correspondientes y, cuando proceda, los estatutos o reglas válidamente aplicables en la comunidad.

Puede consultarse directamente la Ley de Propiedad Horizontal en el BOE.

Cómo funciona la cuota de participación

La cuota suele expresarse como un porcentaje sobre el total del inmueble.

Para entenderlo, vamos a utilizar un ejemplo exclusivamente matemático, no una estimación de precios de rehabilitación.

Supongamos una obra cuyo importe que debe repartir la comunidad asciende a 90.000 euros.

Un propietario tiene una cuota del 3 %.

Su parte sería:

90.000 × 3 % = 2.700 euros.

Otro propietario tiene una cuota del 1,75 %.

Su parte sería:

90.000 × 1,75 % = 1.575 euros.

El mismo proyecto puede generar derramas diferentes para dos propietarios del mismo edificio.

Esto explica por qué preguntar únicamente “¿cuántos vecinos somos?” no basta para saber cuánto corresponderá a cada uno.

Hace falta conocer el importe que debe repartirse y el coeficiente aplicable.

¿Dónde puedo consultar mi coeficiente?

La cuota de participación no debería calcularse a ojo según los metros que cada vecino cree tener.

Puede constar en la documentación que regula la propiedad horizontal y aparecer también reflejada en documentación relativa al inmueble.

En la práctica, el administrador de fincas o quien gestione la comunidad debería disponer de la información necesaria para preparar el reparto correctamente.

Antes de aprobar una derrama conviene que cada propietario pueda entender de dónde sale su cantidad.

Una tabla sencilla que indique vivienda o local, coeficiente aplicado e importe correspondiente evita muchas discusiones posteriores.

La transparencia resulta especialmente importante cuando existe una diferencia considerable entre las cantidades que pagan unos propietarios y otros.

¿Los locales comerciales también pagan la fachada?

Este punto genera muchas dudas.

Que un local esté en la planta baja o tenga acceso independiente desde la calle no implica automáticamente que quede fuera de cualquier gasto de fachada.

La fachada es un elemento común, pero pueden existir previsiones específicas en el título constitutivo o en los estatutos que deban analizarse para determinados gastos.

Por eso no es recomendable utilizar reglas generales como “los locales nunca pagan” o “todos pagan siempre exactamente igual”.

Cada comunidad debe revisar su documentación y la naturaleza concreta de la actuación.

Cuando exista una duda jurídica sobre una exención o sobre la interpretación de una cláusula estatutaria, lo prudente es que la comunidad solicite asesoramiento específico antes de emitir la derrama.

Qué importe hay que repartir realmente

Otra fuente habitual de confusión aparece antes incluso de aplicar los coeficientes.

La comunidad debe saber qué conceptos forman parte del coste aprobado.

El presupuesto de ejecución puede contemplar, según el proyecto, medios auxiliares, protecciones, retirada de residuos, tratamientos previos, materiales y distintas actuaciones sobre la fachada.

También pueden existir otros gastos vinculados al proyecto que la comunidad tenga que considerar.

Por eso es importante comparar presupuestos por alcance y no únicamente por la cifra final.

En nuestro artículo sobre reparación de fachadas antiguas en Alcorcón explicamos algunos de los conceptos que conviene revisar al comparar propuestas: saneado, grietas, juntas, humedades, revestimientos, medios de acceso, protecciones o actuaciones que quedan fuera del presupuesto.

Dos ofertas con precios parecidos pueden incluir trabajos muy diferentes.

Ayudas: cuidado con descontarlas antes de tiempo

Una subvención puede modificar considerablemente el importe final que tenga que asumir una comunidad, pero hay que distinguir entre una ayuda posible, una solicitada y una concedida.

No debería prepararse una derrama definitiva dando por hecho un dinero cuya concesión o condiciones todavía no estén confirmadas.

Veamos nuevamente un ejemplo puramente matemático.

Una comunidad tiene que afrontar 120.000 euros y dispone de una ayuda concedida y aplicable al proyecto de 30.000 euros.

Si esa ayuda puede descontarse de la cantidad que corresponde asumir a la comunidad, el importe neto a repartir sería:

120.000 – 30.000 = 90.000 euros.

Después habría que aplicar el sistema de reparto correspondiente.

Primero se determina qué coste debe asumir realmente la comunidad y después se calcula la participación de cada propietario.

También debe tenerse en cuenta cuándo se cobra una ayuda, porque el calendario de cobro puede no coincidir necesariamente con los pagos que exige la obra.

Financiación y derrama no son exactamente lo mismo

Una cosa es cuánto corresponde económicamente a cada propietario y otra cómo se paga.

La comunidad puede organizar uno o varios pagos o valorar fórmulas de financiación cuando sean adecuadas.

Si existe financiación, entran en juego condiciones que pueden hacer que el desembolso total no sea simplemente el resultado de dividir el coste de la obra en mensualidades.

Por eso es importante analizar las condiciones completas antes de comparar alternativas.

En el blog hemos tratado las distintas posibilidades en nuestro artículo sobre financiación para rehabilitación de edificios en Madrid.

Una cuota mensual pequeña no significa necesariamente un coste total menor.

La comunidad debe conocer tanto el importe que financia como las condiciones y el coste global de esa financiación.

¿Puede utilizarse dinero del fondo de reserva?

Las comunidades de propietarios cuentan con un fondo de reserva destinado, entre otros fines, a determinadas obras de conservación, reparación y rehabilitación.

Su existencia puede influir en la cantidad que sea necesario solicitar adicionalmente a los propietarios.

Pero no significa que todas las rehabilitaciones puedan pagarse íntegramente con ese fondo.

La comunidad debe conocer qué saldo tiene disponible, qué obligaciones debe atender y qué parte puede destinar al proyecto.

La derrama debe calcularse sobre las necesidades económicas reales de la comunidad, no únicamente sobre el precio visible del presupuesto.

Un ejemplo completo para entender el reparto

Vamos a reunir los conceptos anteriores en un ejemplo sencillo.

Imaginemos una comunidad con una actuación cuyo coste asumible por la comunidad, después de tener en cuenta las partidas y recursos ya confirmados, queda fijado en 100.000 euros.

No estamos afirmando que una rehabilitación cueste esa cantidad. Es únicamente una cifra redonda para comprender el cálculo.

Propietario A: cuota del 4 %.

100.000 × 4 % = 4.000 euros.

Propietario B: cuota del 2,5 %.

100.000 × 2,5 % = 2.500 euros.

Propietario C: cuota del 1,8 %.

100.000 × 1,8 % = 1.800 euros.

Aunque los tres sean “un vecino” a efectos cotidianos, su participación económica no tiene por qué ser idéntica.

Si además la comunidad acuerda organizar el cobro en varias aportaciones, la cantidad total correspondiente a cada propietario se distribuirá conforme al calendario que resulte aplicable.

Qué debería pedir un presidente antes de aprobar la derrama

Antes de presentar cantidades a los vecinos, resulta aconsejable tener bien ordenada la información.

La comunidad debería conocer con claridad:

  • Alcance técnico de la rehabilitación.
  • Presupuesto y partidas incluidas.
  • Posibles trabajos no incluidos.
  • Importe total que debe asumir la comunidad.
  • Ayudas ya confirmadas, cuando existan.
  • Recursos propios disponibles que vayan a utilizarse.
  • Cuotas o sistema de reparto aplicable.
  • Importe resultante para cada propiedad.
  • Calendario previsto de pagos.
  • Condiciones de financiación, si se contempla esta opción.

Una derrama se entiende mucho mejor cuando los vecinos pueden seguir el cálculo desde el presupuesto hasta su cuota particular.

Esto también facilita que la junta se centre en el proyecto y no en discusiones provocadas por cifras que nadie sabe cómo se han obtenido.

El precio por vecino empieza por un buen presupuesto

Saber cuánto paga cada vecino exige mucho más que conocer el precio total de la fachada.

Primero hay que definir correctamente qué necesita el edificio. Después, disponer de un presupuesto suficientemente detallado, identificar los recursos o ayudas confirmados y aplicar el sistema de reparto que corresponda en la comunidad.

En Aislamientos DON SATE trabajamos en rehabilitación de fachadas y edificios en Madrid, incluyendo soluciones de aislamiento exterior cuando las características del inmueble y el proyecto lo requieren.

Nuestro objetivo es que la comunidad conozca qué trabajos se plantean y qué alcance tiene la intervención antes de tomar una decisión económica.

Cuando una comunidad comprende el proyecto técnico, resulta mucho más fácil entender también cómo se forma el coste.