La rehabilitación obligatoria de un edificio no puede tratarse como una mejora estética que la comunidad decide hacer o posponer libremente cuando existen trabajos necesarios para conservar el inmueble o una orden administrativa que exige actuar. En Madrid, las comunidades pueden encontrarse con esta situación después de una inspección desfavorable, ante problemas de seguridad o cuando el edificio deja de cumplir determinadas condiciones de conservación.
En Aislamientos DONSATE trabajamos habitualmente con comunidades de propietarios, y sabemos que una de las mayores dificultades aparece cuando todos reconocen que existe un problema, pero la decisión se retrasa por el coste, por desacuerdos internos o por esperar a que la situación sea más evidente.
No todas las obras de una comunidad son voluntarias
Es importante distinguir entre una mejora opcional y una actuación necesaria.
Cambiar un elemento simplemente porque la comunidad desea modernizar el edificio no tiene el mismo tratamiento que reparar un desprendimiento, solucionar una falta de estanqueidad o ejecutar trabajos necesarios para mantener el inmueble en condiciones adecuadas.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que tienen carácter obligatorio los trabajos y obras necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, incluidos los relacionados con seguridad, habitabilidad, accesibilidad y las actuaciones derivadas de un deber legal de conservación impuesto por la Administración.
Una obra necesaria para conservar el edificio no se convierte en opcional porque algunos propietarios prefieran no hacerla.
Ese matiz cambia por completo la forma en la que debe afrontarse la decisión.
Qué significa realmente que una rehabilitación sea obligatoria
Hablar de rehabilitación obligatoria no significa que cualquier empresa pueda decidir que una comunidad está legalmente obligada a ejecutar una obra concreta.
La necesidad puede derivarse de diferentes situaciones.
Puede existir un informe técnico que detecta deficiencias que deben solucionarse, una Inspección Técnica del Edificio desfavorable, una orden de ejecución administrativa o una situación de riesgo que obliga a tomar medidas.
En Madrid, la ITE revisa, entre otros elementos, la estructura y cimentación, fachadas interiores y exteriores, cubiertas y azoteas, redes generales de fontanería y saneamiento y elementos de accesibilidad existentes.
El alcance de la actuación debe partir del diagnóstico técnico y, cuando exista, de la obligación concreta dictada por la Administración.
No tiene sentido ejecutar una rehabilitación genérica sin saber qué debe subsanarse.
Qué ocurre si la ITE es desfavorable
Una inspección desfavorable no significa que el edificio deba demolerse ni que todos los problemas tengan la misma gravedad.
Significa que se han detectado deficiencias que requieren actuación.
El Ayuntamiento de Madrid explica que, cuando la ITE resulta desfavorable, los servicios municipales pueden realizar una inspección y proponer la correspondiente orden de ejecución. También se contempla la posibilidad de solicitar durante el plazo indicado la licencia necesaria para subsanar las deficiencias descritas.
Lo importante es no interpretar una ITE desfavorable como un documento que puede archivarse hasta la siguiente inspección.
La finalidad es corregir las deficiencias detectadas.
La comunidad tiene un deber de conservación
La propiedad de los edificios tiene el deber de mantenerlos en condiciones adecuadas de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro dentro del marco aplicable.
El Ayuntamiento de Madrid define precisamente la ITE como uno de los instrumentos de control periódico de ese deber de conservación.
Esto significa que la obligación no empieza únicamente cuando aparece una sanción.
El mantenimiento y la conservación forman parte de las responsabilidades asociadas a la propiedad del edificio.
Cuando una fachada presenta desprendimientos, una cubierta permite la entrada de agua o algún elemento puede generar riesgo, retrasar continuamente la intervención puede hacer que la situación técnica y económica empeore.
Qué pasa si los vecinos no consiguen ponerse de acuerdo
Este es uno de los escenarios más habituales.
Unos propietarios consideran que hay que actuar. Otros prefieren esperar. Algunos cuestionan el presupuesto y otros quieren reparar únicamente la zona más visible.
Pero cuando hablamos de obras necesarias para el deber de conservación, la Ley de Propiedad Horizontal establece su carácter obligatorio y señala que no requieren un acuerdo previo de la junta en los términos previstos por el artículo 10.
Esto no significa que la comunidad deba actuar sin organización.
Hay que disponer del diagnóstico correspondiente, definir la intervención, solicitar presupuestos, organizar la financiación y cumplir los trámites que correspondan.
La falta de unanimidad no convierte automáticamente una actuación obligatoria en una mejora voluntaria.
Cuando existen dudas jurídicas sobre un caso concreto, la comunidad debería apoyarse además en su administrador o asesoría jurídica.
Las órdenes de ejecución tienen plazos
Cuando la Administración dicta una orden, no debería entenderse como una simple recomendación.
El documento establece actuaciones y plazos que deben revisarse cuidadosamente.
El Ayuntamiento de Madrid señala que, una vez recibida una orden de ejecución, debe cumplirse conforme a los plazos establecidos en ella.
Por eso es importante no esperar hasta los últimos días para empezar a buscar una empresa.
Una rehabilitación puede necesitar estudio técnico, permisos, medios auxiliares, elección de materiales y coordinación de distintos trabajos.
Cuanto más tarde se inicia la planificación, menor margen existe para resolver correctamente todos los pasos.
Puede haber consecuencias si no se cumple
La consecuencia concreta depende del procedimiento y del incumplimiento producido, por lo que no sería responsable afirmar que toda comunidad recibirá automáticamente una determinada multa.
Sí existen mecanismos administrativos para exigir el cumplimiento.
Por ejemplo, el Ayuntamiento de Madrid indica que el incumplimiento de la obligación de realizar la ITE puede dar lugar a una orden para practicarla, multas coercitivas sucesivas y, si continúa el incumplimiento, ejecución subsidiaria.
Cuando ya existe una orden de ejecución, la comunidad debe atender específicamente a su contenido, plazos y posibles consecuencias.
La estrategia no debería consistir en esperar a comprobar si finalmente la Administración actúa.
Además del riesgo administrativo, el deterioro físico del edificio puede continuar.
El problema técnico puede hacerse más caro
Aplazar una reparación tampoco deja el edificio congelado en el tiempo.
Una pequeña entrada de agua puede acabar afectando a capas interiores. Un revestimiento con pérdida de adherencia puede deteriorarse más. Una junta abierta puede permitir nuevas filtraciones.
En nuestro artículo sobre por qué retrasar la rehabilitación de una fachada puede salir más caro explicamos precisamente esta evolución.
Una reparación localizada hoy puede transformarse en una intervención mayor si el deterioro continúa extendiéndose.
Esto no significa que todos los defectos evolucionen con la misma rapidez. Por eso el diagnóstico es esencial.
Qué ocurre cuando existen desprendimientos
Cuando aparecen fragmentos sueltos, abombamientos u otras señales que puedan comprometer la seguridad, la prioridad cambia.
Lo primero es evitar riesgos para personas y bienes.
Puede ser necesario asegurar la zona y adoptar medidas provisionales antes de ejecutar la reparación definitiva.
En Aislamientos DONSATE ya hemos tratado específicamente la responsabilidad por desprendimientos en comunidades.
No conviene esperar a que una pieza llegue a caer para considerar serio un problema de adherencia visible.
La valoración técnica debe determinar posteriormente el alcance real.
Quién paga una rehabilitación necesaria
Una vez definida la intervención aparece la cuestión económica.
La fachada es, con carácter general, un elemento común y los gastos de la comunidad se distribuyen conforme al régimen aplicable, normalmente tomando como referencia las cuotas de participación y las reglas válidamente establecidas.
Esto no significa que en todos los edificios todos paguen exactamente la misma cantidad.
En nuestro artículo sobre cuánto paga realmente cada vecino por rehabilitar una fachada explicamos con detalle cómo debe entenderse esta cuestión.
Antes de calcular la derrama hay que conocer el presupuesto, el reparto aplicable y las posibles ayudas o vías de financiación.
Una comunidad puede necesitar organizar pagos por fases o estudiar financiación específica para poder ejecutar el proyecto.
Las ayudas no deberían utilizarse como excusa para no actuar
Cuando existe una subvención posible, es lógico que una comunidad quiera aprovecharla.
Pero una ayuda solicitada no equivale a una ayuda concedida, y una ayuda concedida tampoco significa necesariamente que el dinero vaya a llegar antes de tener que pagar la obra.
En Aislamientos DONSATE también acompañamos a comunidades y propietarios en la tramitación de ayudas para rehabilitación.
Si la actuación responde a una necesidad urgente o a una obligación con plazo, la planificación no debería depender exclusivamente de una fecha de cobro que no esté confirmada.
Conviene separar la necesidad técnica de la estrategia financiera.
Qué debe hacer una comunidad cuando recibe un informe desfavorable
Ante una posible rehabilitación obligatoria, el primer paso es leer exactamente qué se ha detectado.
Después hay que diferenciar las deficiencias, identificar cuáles requieren intervención y conocer los plazos.
Con esa información puede solicitarse una propuesta técnica y económica adaptada al problema real.
También es recomendable revisar si la actuación exige proyecto, licencia, comunicación o cualquier otro trámite administrativo.
No todas las obras tienen el mismo procedimiento.
Antes de contratar debe estar claro qué se va a reparar, por qué, cómo y con qué alcance.
Esto permite comparar presupuestos equivalentes.
Aprovechar una obra necesaria para mejorar el edificio
Cuando la comunidad debe intervenir en una fachada o cubierta puede surgir la oportunidad de valorar otras mejoras.
Por ejemplo, si se va a rehabilitar toda la envolvente puede estudiarse si tiene sentido incorporar aislamiento térmico exterior.
Pero hay que separar conceptos.
Una reparación obligatoria puede incluir únicamente lo necesario para subsanar un defecto concreto, mientras que una mejora energética puede ampliar el alcance del proyecto.
En Aislamientos DONSATE trabajamos con rehabilitación integral, fachadas, cubiertas y sistemas SATE, por lo que podemos estudiar ambas cuestiones dentro del mismo edificio cuando resulte técnicamente apropiado.
Que exista una obligación de reparar no significa que cualquier ampliación del proyecto sea igualmente obligatoria.
No esperar a que el edificio obligue a actuar con urgencia
Una rehabilitación obligatoria es mucho más fácil de gestionar cuando la comunidad dispone de tiempo para estudiar el problema, comparar soluciones y organizar los pagos.
Cuando se espera hasta que existe un desprendimiento, una filtración grave o un plazo administrativo muy próximo, las opciones se reducen.
En Aislamientos DONSATE trabajamos con comunidades de propietarios en proyectos de rehabilitación de fachadas, tejados y cubiertas en Madrid.
Si vuestro edificio ha recibido una ITE desfavorable, presenta daños o existe una orden de ejecución, podéis contactar con Aislamientos DONSATE para estudiar la parte técnica de la intervención.
En cuestiones administrativas o jurídicas concretas, además, conviene contrastar el expediente con el técnico competente, administrador de fincas o asesor correspondiente.
